- Wynajem mieszkania z hipoteką jest dozwolony, jeśli działasz zgodnie z umową, zgłaszasz najem bankowi i aktualizujesz polisę na „lokal wynajmowany”.
- Ryczałt od najmu 2025: 8,5% do 100 000 zł przychodu rocznie, 12,5% od nadwyżki. (MF/KAS, 09/2025)
- Dochód z najmu wlicza się do zdolności z dyskontem 20–40%; przykład: czynsz 3 000 zł podnosi dochód do kalkulacji do ok. 2 100 zł.
- Brak zgłoszenia prowadzi do wezwań, aneksowej podwyżki marży lub – w skrajności – wypowiedzenia; niewłaściwa polisa zmniejsza wypłatę odszkodowania.
- Co zrobić dziś: sprawdź paragrafy o celu i obowiązkach, wyślij zgłoszenie do banku, zmień status polisy i przygotuj umowę najmu z klauzulami ochronnymi.
Wynajem mieszkania obciążonego hipoteką jest legalny, gdy spełnisz obowiązki wobec banku i ubezpieczyciela określone w umowie kredytowej. To oznacza zgłoszenie najmu, utrzymanie cesji z polisy i brak użycia lokalu sprzecznego z kontraktem. Zastanawiasz się, jak zrobić to bezpiecznie i tak, by bank zaliczył Twoje wpływy z czynszu do zdolności?
Czy można wynająć mieszkanie z kredytem hipotecznym?
Tak, wynajem lokalu z hipoteką jest dopuszczalny, jeśli pozostajesz w zgodzie z umową kredytową. Umowy często wskazują cel „zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych”, co wymaga zawiadomienia banku o zmianie sposobu korzystania. Prawo bankowe nie zabrania wynajmu mieszkania z hipoteką; daje jednak bankowi narzędzia przy naruszeniach kontraktu. Twoje kroki: przejrzyj paragrafy o celu finansowania, obowiązkach informacyjnych, ubezpieczeniu oraz naruszeniach; przygotuj krótkie pismo; zaktualizuj polisę. Transparentność ogranicza ryzyko sporu i wspiera pozytywną ocenę przy kolejnych wnioskach kredytowych. W praktyce banki akceptują najem, gdy zabezpieczenie i ochrona ubezpieczeniowa pozostają nienaruszone.
Dlaczego bank interesuje się Twoim wynajmem mieszkania?
Bank patrzy przez pryzmat ryzyka. Ryzyko operacyjne: pojawia się osoba trzecia (najemca), która dewastuje lokal, co obniża wartość zabezpieczenia. Profil kredytu: statystycznie kredyt „na własne cele” ma niższą szkodowość niż kredyt „inwestycyjny”; wynajem zmienia profil korzystania. Ryzyko ubezpieczeniowe: standardowa polisa bywa niewystarczająca dla szkód wyrządzonych przez najemcę (np. wandalizm), a brak aktualizacji statusu na „lokal wynajmowany” skutkuje redukcją odszkodowania. Ryzyko prawne: eksmisja problematycznego lokatora bywa utrudniona i wydłuża postępowanie egzekucyjne. Zgłoszenie najmu i porządek w polisie ograniczają każde z tych ryzyk.
Jak zgłosić wynajem mieszkania do banku?
Przygotuj zwięzłe zgłoszenie: numer umowy kredytu, adres lokalu, forma najmu (okazjonalny/instytucjonalny), data startu i czas trwania, oświadczenie o utrzymaniu polisy z cesją oraz o terminowym regulowaniu rat. Złóż je przez bankowość elektroniczną, w oddziale lub listem poleconym. Część banków odpisuje potwierdzeniem, część proponuje aneks porządkujący. Jeśli lokal był na etapie inwestycji, poczekaj do odbioru i wpisu hipoteki, aby nie zwielokrotniać aneksów.
Dotyczy: umowy kredytowej nr [____], nieruchomość przy [adres]
Informuję o rozpoczęciu najmu lokalu od [data]. Forma najmu: [okazjonalny/instytucjonalny]. Oświadczam, że utrzymuję polisę mieszkaniową z cesją na bank i aktualizuję status na „lokal wynajmowany”. Zobowiązania kredytowe reguluję terminowo. W załączeniu: projekt/umowa najmu, potwierdzenie polisy.
Proszę o potwierdzenie przyjęcia zgłoszenia lub informację o potrzebie aneksu.
Z poważaniem, [Imię i nazwisko], [kontakt]
Gdzie w umowie kredytowej szukać zapisów o wynajmie?
Przejrzyj trzy sekcje: cel kredytu (często „własne potrzeby”), obowiązki informacyjne (terminowe zawiadomienie banku o zmianach istotnych dla ryzyka) oraz ubezpieczenia (ciągłość polis i cesja na bank). W części o naruszeniach znajdziesz uprawnienia banku przy istotnym złamaniu umowy. Jeśli kontrakt przewiduje najem po zawiadomieniu, zgłoszenie wystarcza. Gdy wymaga zgody, dołącz projekt umowy najmu i potwierdzenie polisy, skracając czas decyzji. Uporządkowana dokumentacja ogranicza ryzyko korekty ceny kredytu i ułatwia przyszłe refinansowanie.
Co grozi za wynajem mieszkania bez zgody lub zgłoszenia?
Konsekwencje układają się w sekwencję: wezwanie do przywrócenia zgodności, opłaty administracyjne, aneks z podwyżką marży, a w skrajności wypowiedzenie umowy zgodnie z Prawem bankowym. Dodatkowo niewłaściwy status polisy skutkuje redukcją odszkodowania po szkodzie. Najtańszy scenariusz to natychmiastowe zgłoszenie i porządkowy aneks. Najdroższy to spór łączący wyższą marżę, koszty prawne i luki w ochronie ubezpieczeniowej. Zanim podpiszesz umowę z najemcą, upewnij się, że bank i ubezpieczyciel mają aktualne informacje.
| Ryzyko | Objaw | Działanie | Koszt/czas |
|---|---|---|---|
| Brak zgłoszenia do banku | Wezwanie, propozycja aneksu | Natychmiastowe zgłoszenie + aneks porządkujący | Opłata aneksowa, 7–30 dni |
| Polisa bez statusu „wynajmowany” | Redukcja świadczenia | Zmiana OWU, cesja, rozszerzenia | Dopłata składki, 1–3 dni |
Czy przychód z najmu wlicza się do zdolności kredytowej i jakie dokumenty przygotować?
Tak, banki wliczają dochód z najmu po weryfikacji umowy i wpływów. W kalkulacjach stosuje się dyskonto 20–40% na pustostany i koszty stałe. Przykład: czynsz 3 000 zł, dyskonto 30% → 2 100 zł do zdolności. Ryczałt 8,5% od 3 000 zł = 255 zł podatku; przepływ przed innymi kosztami to 2 745 zł. Uporządkowane przelewy i 6–12 miesięcy historii wpływów wzmacniają wiarygodność. Przy startującym najmie bank częściej żąda dłuższego monitoringu.
- Umowę najmu (preferencyjnie okazjonalny z aktem notarialnym).
- Potwierdzenia wpływów czynszu na konto za ostatnie 6–12 miesięcy.
- Dowód formalnego zgłoszenia najmu w urzędzie skarbowym.
- PIT-28 za poprzedni rok, jeśli najem trwał.
Jakie klauzule dodać do umowy najmu, aby zabezpieczyć Ciebie i bank?
Dopasuj formę do profilu najemcy: najem okazjonalny (osoba fizyczna) lub instytucjonalny (firma). Wprowadź klauzule: waloryzacja CPI GUS, kaucja 1–2 czynszów lub gwarancja, płatności przelewem, protokół zdawczo-odbiorczy ze stanami liczników, zakaz podnajmu, informacja o hipotece i zgłoszeniu do banku, obowiązek posiadania OC najemcy. Dodaj procedurę serwisową urządzeń i rozliczania mediów.
- Waloryzacja CPI: „Czynsz ulega corocznej waloryzacji o wskaźnik CPI GUS ogłaszany za rok poprzedni.”
- Kaucja/Gwarancja: „Najemca wpłaca kaucję [1–2] czynszów lub przedstawia gwarancję bankową do kwoty [____].”
- OC najemcy: „Najemca utrzymuje polisę OC w życiu prywatnym na min. [50 000 zł] i przedkłada potwierdzenie.”
- Zakaz podnajmu: „Podnajem wymaga pisemnej zgody Wynajmującego.”
- Informacja o hipotece: „Najemca przyjmuje do wiadomości, że lokal stanowi zabezpieczenie kredytu; najem został zgłoszony bankowi.”
Wynajem a ubezpieczenie mieszkania – co zmienić w polisie?
Zaktualizuj status ryzyka na „lokal wynajmowany”, utrzymaj cesję praw z polisy na bank i rozważ rozszerzenia: wandalizm, dewastacja, szkody wodno-kanalizacyjne, assistance. Sprawdź limity i franszyzy, aby uniknąć zaskoczeń przy szkodzie. Polisa pakietowa kupiona w banku wymaga aneksu po zmianie sposobu korzystania. Niezgłoszona zmiana ryzyka skutkuje ograniczeniem świadczenia. Poniższa checklista ułatwia weryfikację OWU.
| Element polisy | Co ustawić | Gdzie w OWU |
|---|---|---|
| Status ryzyka | Lokal wynajmowany | Definicje / Zakres |
| Cesja na bank | Tak, aktualna | Postanowienia końcowe |
| Rozszerzenia | Wandalizm, dewastacja, zalanie, assistance | Zakres rozszerzeń |
Jakim podatkiem objęty jest najem mieszkania na kredycie w 2025 roku?
Najem prywatny rozliczasz ryczałtem ewidencjonowanym: 8,5% do 100 000 zł przychodu rocznie i 12,5% od nadwyżki. Ryczałt wpłacasz do 20. dnia po miesiącu uzyskania przychodu lub kwartalnie – przy spełnieniu warunków. Roczne zeznanie PIT-28 składasz od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym. W ryczałcie nie rozliczysz kosztów ani amortyzacji lokali mieszkalnych. Dla działalności gospodarczej zasady podatkowe i ZUS ustalasz odrębnie.
- Co miesiąc/kwartał: wpłata ryczałtu do 20. dnia.
- 15 lutego – 30 kwietnia: okno na złożenie PIT-28 (przez e-Urząd Skarbowy / Twój e-PIT).
- Limit stawek: 8,5% do 100 000 zł, 12,5% od nadwyżki; u małżonków rozliczających wspólnie próg 200 000 zł.
Wynajem a refinansowanie kredytu lub sprzedaż mieszkania – o czym pamiętać?
Refinansowanie: informuj nowy bank o wynajmie od razu; dołącz umowę najmu i historię wpływów. Jasny profil użytkowania przyspiesza underwriting i zmniejsza liczbę zapytań. Sprzedaż z lokatorem: transakcja jest dopuszczalna, wpływa na cenę i grupę nabywców – dominują inwestorzy. Upewnij się, że umowa najmu precyzuje warunki jej rozwiązania lub przeniesienia na nowego właściciela (cesja/zgoda). Dobrze przygotowana dokumentacja i porządek w polisie skracają ścieżkę transakcyjną.
Jeśli w umowie masz „własne potrzeby” i brak zapisu o najmie, wyślij zgłoszenie; bank zwykle proponuje aneks porządkujący.
Jeśli umowa przewiduje najem po zawiadomieniu, wystarczy zgłoszenie; dopilnuj polisy i cesji.
Checklista – krok po kroku
- Sprawdź w umowie: cel kredytu, obowiązki informacyjne, ubezpieczenie, naruszenia.
- Wyślij zgłoszenie do banku (wzór powyżej) i zachowaj potwierdzenie.
- Zmień status polisy na „lokal wynajmowany”, utrzymaj cesję, dodaj rozszerzenia.
- Ustal formę najmu, dodaj klauzule: CPI, kaucja/gwarancja, OC najemcy, zakaz podnajmu.
- Załóż osobne konto na czynsz, prowadź wpływy przelewem (pełna śladowość dla banku).
- Rozliczaj ryczałt 8,5%/12,5%, archiwizuj potwierdzenia przelewów.
- Przed aneksem policz cash-flow i zastosuj regułę z buforem 1 p.p.; przy refinansowaniu przygotuj komplet dokumentów najmu.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Decyduje umowa kredytowa. W wielu umowach wystarcza zgłoszenie; część wymaga zgody – sprawdź paragrafy o celu i obowiązkach informacyjnych.
8,5% do 100 000 zł przychodu rocznie i 12,5% od nadwyżki; wpłata do 20. dnia miesiąca lub kwartalnie, złożenie PIT-28 od 15.02 do 30.04.
Tak, po weryfikacji umowy i wpływów; bank przyjmuje zwykle 60–80% czynszu z powodu dyskonta ryzyka i kosztów stałych.
Wezwanie do usunięcia naruszeń, aneks z wyższą marżą, a w skrajności wypowiedzenie umowy oraz ograniczenie wypłaty z polisy przy szkodzie.
Waloryzacja CPI, kaucja/gwarancja, płatność przelewem, protokół liczników, zakaz podnajmu, informacja o hipotece, OC najemcy.
Ustaw status „lokal wynajmowany”, utrzymaj cesję na bank i dodaj rozszerzenia: dewastacja, zalanie, assistance; sprawdź limity i franszyzy.
Gdy przepływ z czynszu po podatku i kosztach pokrywa ratę z zapasem około 1 p.p. na stopie efektywnej; w innym przypadku negocjuj lub rozważ refinansowanie.
Słowniczek kluczowych pojęć
- Cesja praw z polisy: mechanizm, w którym odszkodowanie z polisy trafia w pierwszej kolejności do banku na spłatę kredytu.
- Dyskonto dochodu: procentowe obniżenie przychodu z najmu w kalkulacji banku na poczet pustostanów i kosztów stałych.
- Najem okazjonalny: forma z notarialnym oświadczeniem najemcy o poddaniu się egzekucji, ułatwiająca opróżnienie lokalu.
- Waloryzacja CPI: podniesienie czynszu o wskaźnik inflacji (CPI) publikowany przez GUS.
Źródła
- MF/KAS, „Rozliczenie przychodów z najmu – ryczałt ewidencjonowany”, 2025,
podatki.gov.pl/…/najem-ryczalt - MF/KAS, „Rozliczenie dochodów opodatkowanych ryczałtem – PIT-28 (terminy)”, 2025,
podatki.gov.pl/…/pit-28-terminy - MF/KAS, „Twój e-PIT – kiedy złożyć zeznanie (15.02–30.04)”, 2025,
podatki.gov.pl/pit/twoj-e-pit - KNF, „Nowelizacja Rekomendacji S”, komunikat 19.06.2023,
knf.gov.pl/…/Rekomendacja_S_komunikat - KNF, „Rekomendacja S” – wersja po nowelizacji (PDF), 06/2023,
knf.gov.pl/…/Rekomendacja_S_2023.pdf - Dziennik Ustaw 2025 poz. 720 – „Ustawa o kredycie hipotecznym …” – tekst jednolity, 03.06.2025,
dziennikustaw.gov.pl/DU/2025/720 - ISAP, „Ustawa o kredycie hipotecznym …” – karta aktu,
isap.sejm.gov.pl/…/WDU20170000819 - ISAP, „Ustawa o ochronie praw lokatorów …” – (ostatnie nowelizacje 2025),
isap.sejm.gov.pl/…/WDU20250000413
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości
Data aktualizacji artykułu: 25 września 2025 r.
Kontakt przez LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Ten artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady finansowej ani prawnej. Treści nie obejmują każdej sytuacji. Decyzje konsultuj z licencjonowanym pośrednikiem kredytu hipotecznego lub ekspertem finansowym, na przykład Expander lub NOTUS. Część linków ma charakter partnerski, bez kosztu dla Ciebie. Ostateczne decyzje podejmujesz na własną odpowiedzialność.
