- Karencja zawiesza spłatę kapitału, płacisz odsetki; prolongata wydłuża okres spłaty, rata spada, a koszt całkowity rośnie.
- Aktualna stopa referencyjna NBP obowiązuje od 04 września 2025 r. po decyzji RPP (NBP, 09/2025 – źródło poniżej).
- BIK utrwala negatywną informację przy opóźnieniu ≥ 60 dni oraz po skutecznym zawiadomieniu + 30 dni, do 5 lat po spłacie (art. 105a PB, BIK/UODO, 2025).
- W 2025 brak ustawowych „wakacji kredytowych”; alternatywą jest FWK (BGK) – wsparcie do 3 000 zł/mies. przez maks. 40 mies. (MF/BGK, 2025).
- Co zrobić teraz: zamów w banku dwa harmonogramy (karencja vs prolongata) z CKK/TAE i porównaj sumę odsetek przed podpisaniem aneksu.
Karencja w kredycie hipotecznym to zawieszenie spłaty kapitału przy dalszej płatności odsetek, a prolongata to wydłużenie okresu spłaty w celu obniżenia raty kosztem wyższego kosztu całkowitego. Oba rozwiązania wymagają zgody banku i aneksu; ich sens zależy od czasu presji na Twój budżet, warunków stóp oraz Twojej dyscypliny finansowej. Zastanawiasz się, kiedy wybrać krótką ulgę, a kiedy trwałe obniżenie raty?
Karencja vs prolongata: jaka jest najważniejsza różnica i co wybrać?
Krótka odpowiedź: Karencja to ulga czasowa przy przejściowej luce w dochodach, prolongata to trwałe obniżenie raty kosztem wyższego CKK.
Karencja zawiesza spłatę kapitału na kilka miesięcy, spłacasz odsetki i obowiązkowe ubezpieczenia. Sprawdza się, gdy stabilizacja następuje w horyzoncie 3–12 miesięcy. Prolongata wydłuża okres spłaty (np. z 25 do 30 lat), obniża ratę, lecz podnosi sumę odsetek. Wybór zależy od czasu presji na budżet oraz Twojej gotowości do późniejszych nadpłat. Polityki banków i Rekomendacja S ograniczają łączny okres spłaty; koszt odsetek zależy od poziomu i ścieżki stóp.
Jak działa karencja w spłacie kredytu hipotecznego? [Mechanizm i koszty]
Krótka odpowiedź: W karencji bank wstrzymuje spłatę kapitału, nalicza odsetki od bieżącego salda, a po okresie karencji harmonogram bywa wydłużony.
Karencja funkcjonuje przy wypłacie w transzach oraz w trakcie spłaty po analizie ryzyka. W okresie karencji spłacasz odsetki liczone od niezmienionego salda, więc kapitał nie maleje. Po karencji bank: (a) wydłuża termin spłaty o liczbę miesięcy karencji, utrzymując zbliżoną ratę, albo (b) pozostawia termin końcowy, podwyższając raty. Koszt obejmuje odsetki zapłacone w karencji oraz wyższe odsetki później (saldo wygasa wolniej). W aneksie dopilnuj: czasu, sposobu rozliczenia, opłat, polis i finalnego harmonogramu.
Czym jest prolongata kredytu i na jakich warunkach bank wydłuży spłatę?
Krótka odpowiedź: Prolongata to wydłużenie okresu spłaty, niższa rata, więcej odsetek; bank ocenia zdolność, LTV i historię płatności.
Prolongata rozkłada pozostały kapitał na większą liczbę rat, co obniża miesięczne obciążenie. Bank ocenia zdolność, stabilność dochodu, LTV, historię spłaty oraz wiek kredytobiorcy względem końca okresu. Praktyczny łączny okres sięga zwykle do 35 lat; bank nie ma obowiązku proponować maksimum i liczy zdolność konserwatywnie. Niższa rata stabilizuje płynność, jednak sumaryczne odsetki rosną. W aneksie dopilnuj: braku zmiany marży, opcji bezpłatnych nadpłat, przejrzystości opłat oraz finalnego harmonogramu w PDF.
Ile naprawdę kosztuje karencja i prolongata? [Symulacja]
Krótka odpowiedź: Przy tej samej stopie i saldzie najniższy koszt ma wariant bazowy, wyższy ma karencja, najwyższy – prolongata.
Założenia porównawcze: saldo 400 000 zł, oprocentowanie nominalne 6,5% rocznie, rata równa, pozostały okres 25 lat. Warianty: A) bez zmian; B) karencja 6 mies. z wydłużeniem terminu o 6 mies.; C) prolongata do 30 lat. Twarde liczby:
| Wariant | Rata [zł] | Suma odsetek [zł] | Różnica vs A [zł] | Uwagi |
|---|---|---|---|---|
| A Bez zmian (25 lat) | 2 700,83 | 410 248,59 | — | Punkt odniesienia |
| B Karencja 6 mies. (+6 mies.) | 2 700,83 po karencji | 423 248,59 | +13 000 | W karencji płacisz ok. 2 166,67 zł odsetek/mies. (6 mies.) |
| C Prolongata do 30 lat | 2 528,27 | 510 177,95 | +99 929,36 | Najniższa rata, najwyższy koszt |
Model Decyzyjny 360° – jak wybrać optymalną ścieżkę?
Krótka odpowiedź: Oprzyj decyzję na trzech filarach: horyzont problemu, otoczenie stóp oraz Twoja dyscyplina finansowa.
1) Horyzont Czasowy Problemu
- Krótkoterminowy (do 12 mies.): odprawa 6 mies., przejściowe leczenie. Sugestia: karencja.
- Średnioterminowy (12–36 mies.): zmiana branży, urlop wychowawczy. Sugestia: karencja + przygotowanie do prolongaty lub nadpłat po stabilizacji.
- Długoterminowy (powyżej 36 mies.): trwała zmiana dochodów, jeden dochód w rodzinie. Sugestia: prolongata z planem nadpłat.
2) Otoczenie Rynkowe (Stopy procentowe)
- Wysokie stopy / oczekiwanie spadków: karencja jest relatywnie droższa (odsetki od „zamrożonego” kapitału). Prolongata wymaga ostrożności przy ryzyku wzrostu stóp.
- Niskie stopy / oczekiwanie wzrostów: karencja jest tańsza; prolongata utrzymuje niższą ratę dłużej, ale przy wzroście stóp rata wzrośnie (przy oprocentowaniu zmiennym).
- Stała vs zmienna: przy oprocentowaniu stałym „blokujesz” poziom na okres stałości; po jego zakończeniu rata dostosowuje się do rynku.
3) Aspekt psychologiczny i behawioralny
- Pułapka niższej raty: niższe obciążenie sprzyja „inflacji stylu życia”, zamiast oszczędności.
- Dyscyplina finansowa: brak planu nadpłat zamienia prolongatę w drogą pułapkę.
Jak złożyć wniosek o karencję lub prolongatę w banku? [Instrukcja + Voice]
Krótka odpowiedź: Przygotuj dokumenty, opisz sytuację, zamów dwa harmonogramy i pełne koszty aneksu, podpisuj po akceptacji warunków.
Krok 1: Raport BIK bez zaległości 60+ dni. Krok 2: Oświadczenia o dochodach, PIT-y, wyciągi, opis sytuacji (czas trwania problemu). Krok 3: Wniosek: karencja na X mies. lub prolongata do Y lat, preferowany sposób rozliczenia, prośba o CKK/TAE i opłaty. Krok 4: Odbierz harmonogramy i porównaj sumę odsetek. Krok 5: Aneks wyłącznie z zapisem o braku opóźnień, stabilnej marży i opcji nadpłat na skrócenie okresu.
- „Wnioskuję o karencję kapitałową na [X] miesięcy, odsetki płacone terminowo”.
- „Proszę o dwa harmonogramy: karencja vs prolongata z pełnym CKK/TAE”.
- „Proszę w aneksie wpisać brak opóźnień i brak zmiany marży”.
- „Jeśli prolongata, proszę o opcję nadpłat na skrócenie okresu bez opłat”.
- „Proszę o e-mail z kosztami aneksu i polisami przed podpisem”.
Karencja i prolongata a wakacje kredytowe/FWK – co wybrać w 2025?
Krótka odpowiedź: Ustawowych „wakacji kredytowych” w 2025 r. nie ma; jeśli spełniasz warunki, rozważ FWK (BGK), w przeciwnym razie wybierz karencję lub prolongatę.
FWK zapewnia wsparcie do 3 000 zł/mies. przez maks. 40 miesięcy; po 2 latach karencji spłata następuje w ratach (do 200), z częściowym umorzeniem po spełnieniu warunków. Gdy luka dochodowa jest przejściowa i kwalifikujesz się do FWK, złóż wniosek. Gdy nie kwalifikujesz się i presja trwa kilka miesięcy, użyj karencji. Przy długotrwałej presji wybierz prolongatę i od razu zaplanuj nadpłaty.
Ukryte konsekwencje i pułapki – co Ci umyka przy aneksie?
Krótka odpowiedź: Najczęstszy koszt ukryty to polisy i pakiety produktowe, które podnoszą CKK bardziej niż oszczędność na racie.
Karencja utrzymuje wysokie saldo dłużej, więc płacisz więcej odsetek niż bez przerwy. Prolongata obniża ratę, ale wydłuża czas odsetkowania, co zwiększa koszt. Typowe ryzyka: opłaty za aneks, polisy „pakietowe”, obowiązek konta/karty, brak opcji bezpłatnej nadpłaty na skrócenie okresu. Psychologia: niższa rata skłania do wyższej konsumpcji, co niweluje efekt naprawczy. W aneksie wymuś zapis o braku opóźnień oraz archiwizuj potwierdzenia płatności.
Kiedy karencja i prolongata to zły pomysł? Alternatywy strategiczne
Krótka odpowiedź: Przy wielozadłużeniu, trwałym spadku dochodu lub wysokim LTV skuteczniejsze są inne ścieżki niż aneks.
- Refinansowanie / konsolidacja: przeniesienie hipoteki do banku z niższą marżą albo połączenie długów i wydłużenie okresu w jednym produkcie.
- Sprzedaż nieruchomości: przy trwałym spadku dochodu i wysokim wzroście wartości – spłacasz kredyt i zmieniasz standard na niższy lub najem.
- Wynajem części nieruchomości: dodatkowy pokój lub część domu jako stałe źródło dochodu bez zmiany umowy.
Kiedy bank odmawia i jak zwiększyć szanse? [Decyzja]
Krótka odpowiedź: Bank odmawia przy wysokim ryzyku: zaległościach, niestabilnych dochodach, wysokim LTV lub przekroczonym okresie; pomaga mniejszy zakres zmiany i pełna dokumentacja.
Odmowa zapada, gdy brak perspektywy poprawy RdD, występują zaległości, LTV jest wysokie albo łączny okres przekracza politykę banku. Zwiększasz szanse: przedstaw aktualne dokumenty, budżet naprawczy, zaproponuj krótszą karencję lub mniejszą prolongatę, pokaż plan nadpłat po poprawie dochodów. Decyzja 360°: krótka presja – karencja; dłuższa presja – prolongata + nadpłaty; przy wielozadłużeniu – konsolidacja/refinansowanie.
✅ Checklista – wniosek i aneks
- 📄 Raport BIK bez opóźnień ≥ 60 dni (BIK, 09/2025).
- 🧾 Dokumenty dochodowe, PIT-y, wyciągi i precyzyjny opis sytuacji z horyzontem czasowym.
- 📊 Dwa harmonogramy z CKK/TAE (karencja vs prolongata) + pełny cennik aneksu i polis.
- ✍️ Aneks po otrzymaniu PDF z finalnym harmonogramem oraz zapisem o braku opóźnień.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Karencja zawiesza spłatę kapitału na krótko, płacisz odsetki. Prolongata wydłuża okres i obniża ratę, lecz podnosi koszt całkowity.
Tak. Odsetki naliczane są od niezmienionego salda dłużej, więc koszt łączny przewyższa koszt bez karencji.
Tak, przy wysokim ryzyku: zaległościach, niestabilnym dochodzie, wysokim LTV lub przekroczonym okresie. Pomaga mniejszy zakres zmian i pełna dokumentacja.
Sama zmiana pozostaje neutralna, jeśli płacisz terminowo. Negatywny wpis powstaje przy opóźnieniu ≥ 60 dni i dodatkowych 30 dniach po skutecznym zawiadomieniu.
FWK przy spełnieniu kryteriów i przejściowej luce dochodowej. W pozostałych przypadkach dopasuj karencję lub prolongatę do horyzontu problemu i planu nadpłat.
Zazwyczaj do ok. 35 lat łącznego okresu, zależnie od polityki banku, wieku i LTV. Bank nie ma obowiązku oferowania maksimum.
Opłata za aneks, polisy „pakietowe”, utrzymanie konta/karty. Żądaj pełnego cennika i porównania z rynkiem.
Źródła
- NBP, 09/2025 – Komunikat RPP (stopa referencyjna 4,75%)
- KNF, 06/2023 – Uchwała 242/2023: nowelizacja Rekomendacji S (Dz.Urz. KNF poz. 39)
- BIK, 2025 – „Kiedy moje dane znikną z BIK?” (5 lat przy 60+30)
- UODO, 03/2025 – Interpretacja art. 105a PB: 60 dni + 30 dni po skutecznym zawiadomieniu
- Ministerstwo Finansów, 01/2025 – Jak skorzystać z FWK (3 000 zł; 40 mies.)
- Gov.pl – Podatki, 2025 – Wsparcie dla kredytobiorców (FWK: 3 000 zł; do 40 mies.)
- BGK, 2025 – FWK: zasady, limit 3 000 zł i okres 40 mies.
- ING, dostęp 09/2025 – Prolongata: definicja i skutki
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości
Data aktualizacji artykułu: 26 września 2025 r.
Kontakt przez LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Ten artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady finansowej ani prawnej. Treści nie obejmują każdej sytuacji. Decyzje konsultuj z licencjonowanym pośrednikiem kredytu hipotecznego lub ekspertem finansowym, na przykład Expander lub NOTUS. Część linków ma charakter partnerski, bez kosztu dla Ciebie. Ostateczne decyzje podejmujesz na własną odpowiedzialność.
