- „Cesja” kredytu hipotecznego to w praktyce przejęcie długu za zgodą banku, potwierdzone aneksem; bez zgody banku przeniesienia nie ma.
- Podstawa prawna: art. 519–522 KC (forma pisemna), odróżnij od przelewu wierzytelności art. 509 KC i nowacji art. 506 KC.
- Typowe koszty: aneks w banku, operat, odpisy KW; opłaty sądowe np. 200 zł wpis hipoteki, 100 zł wykreślenie; PCC przy nowej hipotece: 19 zł lub 0,1%.
- Dla Ciebie: nowy dłużnik przechodzi pełną ocenę zdolności i BIK; do podpisu aneksu wszyscy odpowiadają solidarnie.
- Zrób dziś: pobierz Raport BIK, zbierz zaświadczenia o dochodach i złóż wniosek o aneks „przejęcie długu” w swoim banku.
„Cesja” kredytu hipotecznego to w polskim prawie przejęcie długu przez nową osobę za zgodą banku, potwierdzone aneksem do umowy. Reguluje to art. 519–522 KC; bank bada zdolność i aktualizuje zabezpieczenia. Szukasz sposobu, by kupujący przejął Twój kredyt na dawnych warunkach albo by po rozstaniu jedna osoba została z kredytem? Ten przewodnik prowadzi Cię krok po kroku.
Na czym polega cesja kredytu i czym różni się od przejęcia długu, nowacji oraz refinansowania?
Odpowiedź wprost: w bankowości mieszkaniowej „cesja kredytu” to przejęcie długu przez inną osobę za pisemną zgodą banku (art. 519–522 KC). Przelew wierzytelności (art. 509 KC) zmienia wierzyciela, nie dłużnika, więc nie przenosi Twojej odpowiedzialności. Nowacja (art. 506 KC) tworzy nowe zobowiązanie zamiast starego, rzadko stosowana przy hipotekach. Refinansowanie to spłata starego kredytu nowym, często w innym banku. Dla Ciebie: jeśli kupujący ma przejąć Twój kredyt, potrzebny jest aneks o przejęciu długu po analizie zdolności i zgoda banku; inaczej transakcja nie powstaje.
Kiedy bank zgodzi się na przeniesienie kredytu i jakie warunki spełnia nowy kredytobiorca?
Bank wyda zgodę, gdy nowa osoba samodzielnie „udźwignie” pozostały kapitał i okres: stabilne dochody, DStI w akceptowalnym paśmie, rozsądne LTV po wycenie, czysty BIK. Często bank poprosi o operat i cesję polisy. Jeśli przejęcie dotyczy kredytu ze współkredytobiorcami, do podpisu aneksu wszyscy odpowiadają solidarnie. Gdy zdolności brak, bank odmówi i transakcja nie dojdzie do skutku – przygotuj wariant alternatywny (sekcja 9).
- DStI po przejęciu długu: ≤ 40–50% w zależności od banku i profilu.
- LTV po aktualizacji wyceny: ≤ 80–90% dla kredytów mieszkaniowych.
- Historia BIK: brak opóźnień ≥ 30 dni w ostatnich 12 miesiącach.
Odpowiedź wprost: mieścisz się w progach i masz czysty BIK, przejęcie długu jest realnym wariantem.
Procedura cesji krok po kroku: wniosek, aneks, wniosek KW i finalizacja
1) Wniosek o przejęcie długu w banku finansującym + komplet dokumentów dochodowych i raport BIK. 2) Analiza zdolności i ryzyka zabezpieczenia, często operat. 3) Decyzja banku, przygotowanie aneksu. 4) Podpis aneksu przez dotychczasowych i nowych dłużników oraz bank. 5) Aktualizacja zabezpieczeń i cesja polisy. 6) KW-WPIS do sądu (gdy zmienia się właściciel lub treść hipoteki). Po prawomocnym wpisie bank rozlicza pomost i domyka zmiany.
- Dzień 0–3: wniosek i dokumenty.
- Dzień 4–10: analiza, operat jeśli wymagany.
- Dzień 11–20: decyzja, przygotowanie aneksu.
- Dzień 21–30: podpis aneksu, cesja polisy, KW-WPIS.
- Po wpisie KW: rozliczenie pomostu i finalizacja zmian.
Zasada wprost: prawomocny wpis hipoteki kończy okres kosztu pomostowego – przekaż bankowi odpis niezwłocznie.
⚠️ Pamiętaj, że podane terminy są orientacyjne. Rzeczywisty czas zależy od wewnętrznych procedur i aktualnego obłożenia pracą w danym banku.
Jakie dokumenty i oświadczenia są wymagane i kto je przygotowuje?
Potrzebujesz: wniosek o aneks „przejęcie długu” (bank), zaświadczenia o dochodach (pracodawca/PIT/JDG), wyciągi, raport BIK, czasem operat (rzeczoznawca). Bank dostarcza aneks i wzory oświadczeń. Jeśli jest sprzedaż, notariusz składa KW-WPIS z aktu. Do TU składasz cesję praw z polisy na bank. Gdy są współkredytobiorcy, wszyscy podpisują wymagane dokumenty.
Przejęcie długu w praktyce – najczęstsze scenariusze
Rozwód/rozstanie: jedna osoba „spłaca” drugą i przejmuje 100% własności oraz kredytu. Do chwili podpisu aneksu obie osoby odpowiadają solidarnie, także po prawomocnym rozwodzie. Bank bada zdolność wyłącznie osoby, która zostaje z kredytem, wymaga ciągłości polisy i często aktualizacji wyceny.
Sprzedaż z „atrakcyjnym” kredytem: kupujący przejmuje stary kredyt z niższą marżą niż rynkowa, co staje się argumentem sprzedażowym. Bank analizuje zdolność kupującego, a warunki cenowe pozostają z umowy podstawowej, o ile aneks nie stanowi inaczej.
Darowizna w rodzinie: rodzice przekazują mieszkanie dorosłemu dziecku, a to przejmuje pozostałą hipotekę. Procedura bankowa jest identyczna jak przy sprzedaży: zdolność, BIK, polisa, ewentualna wycena.
Spadek po zmarłym kredytobiorcy: dziedziczysz aktywa i zobowiązania. Spadkobierca, który chce zachować nieruchomość, ustala z bankiem przejęcie długu po ocenie zdolności i uregulowaniu kwestii spadkowych. Niezależnie od tytułu nabycia, bankowa zgoda i pozytywna ocena zdolności pozostają konieczne.
Wpływ cesji na zdolność, BIK i odpowiedzialność solidarną – najważniejsze fakty
Do podpisu aneksu: wszyscy współkredytobiorcy są solidarnie odpowiedzialni, a kredyt obciąża zdolność każdego z nich (widoczny w BIK). Po aneksie: osoba zwolniona z długu przestaje odpowiadać za przyszłe raty, a zobowiązanie w jej BIK przechodzi do historii rachunkowej. Bank przekazuje informację o zmianie do BIK w terminie do 7 dni, a BIK aktualizuje wpis w ciągu kolejnych 7 dni.
Koszty, prowizje i podatki przy cesji kredytu oraz typowy podział płatności
Najczęstsze pozycje: aneks bankowy (wg taryfy), ewentualny operat, odpisy KW, opłaty sądowe: 200 zł wpis hipoteki, 100 zł wykreślenie, 150 zł zmiana treści. PCC przy ustanowieniu nowej hipoteki: 19 zł (wierzytelność nieustalona) lub 0,1% (ustalona). Sama zmiana dłużnika PCC nie uruchamia. Podatki przy sprzedaży rozliczasz niezależnie.
| Pozycja | Standardowy płatnik | Uwagi negocjacyjne |
|---|---|---|
| Aneks bankowy | Kupujący | Podział dopuszczalny w akcie notarialnym. Opłata jest zwykle stała wg Tabeli opłat i prowizji banku. |
| Operat szacunkowy | Kupujący | Uzgodnij rzeczoznawcę z listy banku. |
| PCC od nowej hipoteki | Kupujący | Tylko przy ustanowieniu hipoteki. |
*Opłaty wg art. 42 u.k.s.c.; „zmiana treści” 150 zł liczona od każdej zmienianej hipoteki/wpisu.
Aktualizacja zabezpieczeń i ubezpieczeń: hipoteka, cesja polisy, pomost
Hipoteka w dziale IV KW pozostaje na rzecz banku; wniosek KW-WPIS składasz, jeśli zmienia się właściciel lub treść wpisu. Polisa powinna mieć cesję praw na bank według wzoru akceptowanego przez bank/TU. Pomost (np. podwyższona marża) trwa do prawomocnego wpisu; po wpisie bank powinien przywrócić standardowe warunki i rozliczyć różnice zgodnie z umową.
Alternatywy: przejęcie długu vs sprzedaż i spłata vs refinansowanie (tabela)
Odpowiedź wprost: wybierz przejęcie długu, gdy nowy dłużnik mieści się w progach, a stary kredyt ma lepsze warunki; w innych sytuacjach rozważ sprzedaż i spłatę lub refinansowanie.
| Kryterium | Przejęcie długu | Sprzedaż i spłata kredytu | Refinansowanie przez kupującego |
|---|---|---|---|
| Główna korzyść | Utrzymanie starych, lepszych warunków | Czysta sytuacja prawna, swoboda | Nowe, rynkowe warunki dla kupującego |
| Złożoność procesu | Wysoka (sprzedający, kupujący, bank) | Średnia (2 strony + 2 banki) | Standardowa (jak nowy kredyt) |
| Czas realizacji | 1–3 miesiące | 1–2 miesiące | 1–2 miesiące |
| Główne ryzyko | Odmowa banku z powodu braku zdolności | Wahania stóp i koszt nowego kredytu | Dłuższa analiza, koszty startowe |
| Dla kogo najlepsze? | Gdy stary kredyt ma świetne warunki i jest zdolność | Gdy liczy się prostota i szybki finał | Gdy obecne oferty przewyższają stary kredyt |
- Jeśli DStI mieści się w progu i BIK jest czysty, wybierz przejęcie długu.
- Jeśli zdolności brakuje, a sprzedaż jest realna, wybierz sprzedaż i spłatę.
- Jeśli inny bank oferuje lepsze warunki i szybkie ścieżki, wybierz refinansowanie.
Checklista – krok po kroku
- Pobierz Raport BIK i skoryguj błędy u źródła; przygotuj wyciągi i zaświadczenia o dochodach.
- Zweryfikuj progi: DStI ≤ 40–50%, akceptowalny LTV, brak opóźnień ≥ 30 dni (BIK).
- Uzyskaj ostateczną pisemną zgodę banku przed aktem notarialnym.
- Zabezpiecz ciągłość polisy i cesję; po wpisie KW dostarcz odpis do banku.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Tak, jako przejęcie długu za zgodą banku i z aneksem; nowa osoba przechodzi pełną ocenę zdolności.
Zwykle: opłata za aneks, odpisy KW, operat; opłaty sądowe ok. 350–450 zł; PCC tylko przy nowej hipotece.
Nie. PCC dotyczy ustanowienia hipoteki: 19 zł lub 0,1% – tylko gdy tworzysz nową hipotekę.
Do aneksu kredyt obciąża wszystkich współkredytobiorców. Po zwolnieniu z długu bank aktualizuje BIK (7+7 dni), a Twoja zdolność się uwalnia.
Tak. Do aneksu obie osoby odpowiadają solidarnie; bank bada zdolność osoby, która zostaje z kredytem.
Gdy brakuje zdolności albo inny bank oferuje lepsze warunki i szybszy proces niż aneks z przejęciem długu.
Wniosek o aneks, zaświadczenia o dochodach, wyciągi, raport BIK, ewentualny operat, formularz KW-WPIS, cesja polisy na bank.
Źródła
- Kodeks cywilny: art. 506 (nowacja), 509 (przelew), 519–522 (przejęcie długu) – Dz.U.
- Ministerstwo Sprawiedliwości – formularz KW-WPIS
- Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych – stawki PCC (hipoteka)
- BIK – poradniki i zasady przetwarzania danych kredytowych
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości
Data aktualizacji artykułu: 26 września 2025 r.
Kontakt przez LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Ten artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady finansowej ani prawnej. Treści nie obejmują każdej sytuacji. Decyzje konsultuj z licencjonowanym pośrednikiem kredytu hipotecznego lub ekspertem finansowym, na przykład Expander lub NOTUS. Część linków ma charakter partnerski, bez kosztu dla Ciebie. Ostateczne decyzje podejmujesz na własną odpowiedzialność.
